Mutui, ecco perché nel 2017 i tassi saliranno

Mutui, nel 2017 i tassi saliranno

Che anno sarà il 2017 sul fronte mutui? Le erogazioni continueranno a crescere a doppia cifra (come è accaduto nel 2016) oppure rallenteranno? E soprattutto, i mutui saranno più cari?

Partendo dalla prima domanda gli esperti si aspettano erogazioni stabili, se non in calo. Questo perché il traino che le surroghe (trasferimenti dei mutui dall’istituto originario ad uno nuovo) hanno dato al mercato nel 2015-2016 si sta esaurendo, mentre i prestiti per l’acquisto di nuove case dovrebbero rimanere stabili o comunque non in grado di pareggiare algebricamente il calo delle surroghe.

Quanto ai tassi, in questo primo scorcio del 2017 è arrivato un segnale netto. Intesa Sanpaolo, la banca che più di tutte ha erogato nell’anno scorso occupando una fetta di mercato vicina al 30% e che si è imposta come assoluta protagonista soprattutto sui mutui a tasso fisso (quelli che vanno per la maggiore in questa fase con oltre il 70% delle quote, tra nuove erogazioni e surroghe), ha deciso di aumentare gli spread di 50-60
punti base rispetto ai tassi promozionali offerti fino a dicembre, quando il fisso era venduto all’1,5%.

Questa decisione potrebbe spingere ora anche altri istituti nelle prossime settimane a ritoccare un po’ al rialzo gli spread, ovvero il margine lordo applicato dalla banca sul prestito.

Lo spread è solo uno dei due elementi che concorrono alla formazione del tasso finale del mutuo (il secondo è dato dagli indici Eurirs per i mutui a tasso fisso e dagli indici Euribor per i mutui a tasso variabile). Ma lo spread è l’unico elemento che viene stabilito d’arbitrio dalla banca (perché Eurirs ed Euribor sono indici di mercato che fluttuano quotidianamente al pari di azioni e bond).

Solitamente quando una banca aumenta lo spread lo fa perché mossa da due ragioni: o vuole semplicemente aumentare la redditività sul prodotto oppure ha intenzione di erogare un po’ meno mutui rispetto al passato.

I tassi quindi non potranno che salire in futuro, ma è anche vero che resteranno ragionevolmente bassi ancora a lungo. Lo ha ribadito anche ieri il presidente della Bce, Mario Draghi sottolineando che non c’è uno grande slancio di aumento dell’inflazione core, quella in cui la voce grossa la fanno i salari e che viene calcolata senza considerare la componente energetica (e quindi il rialzo del prezzo del petrolio). E senza aumenti dell’inflazione core è difficile assistere a un forte cambio di rotta sul costo del denaro fissato dalla Bce che a ruota condiziona anche i tassi applicati sui mutui. Quindi è ragionevole stimare che nei prossimi anni i tassi sì aumenteranno, ma al passo di una tartaruga.

La strategia per chi ha già un mutuo

Come sempre quando si parla di mutui bisogna distinguere tra due categorie. Quelli che già ne stanno rimborsando uno e che quindi si chiedono se è il caso di tentare la strada della surroga per risparmiare qualcosina e quelli che invece si apprestano, d’emblée, ad entrare nella schiera dei mutuatari. Nel primo caso bisogna sapere che oggi ci sono ancora degli istituti che offrono mutui a tasso fisso all’1,5% in promozione e che i migliori variabili sono intorno allo 0,9%. Quindi chi sta pagando mutui più cari di queste
soglie potrebbe valutare l’opzione della surroga. Un’opzione che vale anche per chi già negli ultimi 2-3 anni ha già fatto una surroga ma si trova oggi ad avere ancora spazio per rosicchiare qualcosa alla rata mensile da pagare. Le banche, infatti, sembrano oggi più predisposte che in passato ad accettare la figura del surrogatore seriale.

La strategia per i nuovi mutuatari

I mutui sono un prodotto orientato al lungo termine (in media 20-25 anni). Nessuno ha la sfera di cristallo che permette di conoscere con esattezza come si muoveranno i tassi in un lasso di tempo così ampio. Però è bene conoscere due aspetti, prima di decidere se puntare sul tasso variabile o sul fisso. Dato che la fetta più consistente degli interessi viene incassata dalla banca nella prima metà della vita del mutuo, bisogna
preoccuparsi dell’evoluzione dei tassi non per tutta la durata del mutuo, ma per circa la metà. Ad esempio, in caso di mutuo a 20 anni, bisogna cercare di stimare lo scenario sui tassi da qui a 10 anni. Chi oggi opta per un variabile può avere una visione massima di 5 anni. Quindi l’incertezza resta, ma queste previsioni (per quanto soggette a variazioni quotidiane) qualche spunto lo offrono. Sul mercato dei future, infatti, esistono dei contratti che stimano l’andamento per i prossimi 5 anni dell’Euribor a 3 mesi, il parametro oggi più seguito per indicizzare le rate dei mutui variabili. Oggi questi future ci dicono che l’Euribor ( attualmente è negativo, pari a -035%) resterà negativo ancora fino a metà 2018 per poi salire fino allo 0,64% a fine 2021. In sostanza ci dicono che fra 5 anni l’Euribor sarà aumentato di 90 punti base e andrà più o meno a pareggiare la differenza che oggi c’è in partenza in media tra un mutuo a tasso variabile e un mutuo a tasso fisso. Chi invece opta oggi per il fisso sa, allo stesso tempo, che per i prossimi 5 anni dovrebbe pagare di più rispetto all’ipotesi in cui avesse optato per un variabile. Ma da quel punto in poi, mentre il variabile potrebbe continuare a salire, con il fisso bloccato alle condizioni di oggi non ci sarebbero ulteriori aumenti.

In sintesi, i dati oggi ci dicono che il variabile offre 5 anni di risparmi sul fisso. Poi non si sa. Chi stipula oggi un mutuo poi non può non tenere conto di un altro fattore. Nel 2019 scade il mandato di Draghi alla guida della Bce. Se sarà sostituto da un governatore tedesco è probabile che i tassi possano essere alzati più del previsto – considerato gli interessi e la visione divergenti della Germania rispetto a quelli dell’Italia – anche al netto di considerazioni legate all’andamento dell’ “inflazione da salari”. Questo scenario – che potrebbe far rivivere lo stesso errore che commise nel 2011 l’allora governatore Trichet quando anziché tagliare decise di alzare i tassi con conseguenze recessive – potrebbe spingere i mutuatari a una nuova ondata di surroghe. Chi lo sa. Del domani, come del mutuo, sia esso fisso che variabile, non v’è certezza.

Tratto da Il Sole 24 ore – 20/01/2017

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